“天价结婚”的高速引擎——买房

最近，国内不少网站和论坛上盛传着一个“黑色冷笑话”：生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻人们，有一天忽然都严肃起来，要一起做一道“解析题”，看看在各地“娶老婆的成本究竟是多少”。

南京人回答最快：娶一个南京老婆的成本是人民币70万。此言一出，一片哗然。南京小生的算法也很简单：房屋一套（市区80平米，均价6000元）48万+5万元中等装修+3万元家电及家具（有部分女方以嫁妆形式出资承担）+10万元普通轿车一辆+新马泰港澳或云南、海南度蜜月1.6万+2.4万元的2年谈恋爱吃饭、娱乐和送礼费用，所有这些加在一起，不多不少正好是70万（婚宴开支和所收红包相抵，不列）。

由此进行推算，以男方家庭有20万的家产，他本人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本=男方倾家荡产+男人不吃不喝工作10年[（70-20）/5]。北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知道，一比吓一跳。南京的70万“天价”竟然还是最低的。

“居者有其房”是生活在现代社会的人们生存保障的最起码的物质需求。房子不是汽车，却和粮食一样，是生活中所必需的，而买房就成为生存所必需的也是最为常见的投资行为。但随着房价越炒越热，随着房价的不断调控，普通大众买不起房已经成为现实社会中最为普遍的一种现象。

“民以食为天，家以居为先”。住房是一项基本的生活需求。住房问题一直以来都是人们极为关注的话题，尤其是在社会发展中的今天，大多数人都在为解决自己的住房问题而奔波劳碌。而普通大众买不起房最主要的原因就是“房价与收入之间的巨大落差”，这也是人们一直耿耿于怀的问题。

对于有购房意愿的人来说，在购买房产时应该更加谨慎。人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，是自住还是投资就要采取不同的措施。

在你确定购房的消费预算时，必须综合考虑你能承担的费用受首付款、收入水平及当前生活开支的影响。此外，你还应该考虑当前的抵押贷款利率、房地产将来潜在的价值以及你支付月供、赋税和保险费的能力。在第一次买房时，你的房子不可能完全符合你的期望，但是你应该购买你可以承担的房子。随着以后支付能力的增强，你的第二套或第三套住房就能让你更满意了。

如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素。

（1）房子的实用性。对于自住购房者来说，实用是首要条件。要看交通是否便利，周边环境是否适宜居住，房屋结构是否合理，价钱是否合理等。总之就是要住起来舒适实用。

（2）房子是否适应今后生活的变化。自住购房者在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化——单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。如果不能为以上这些问题带来方便，即使房子其他方面再好也不是一处适合自用的房产。

（3）物业公司好不好。对于自住房屋来讲，物业公司的好坏绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自用的人来说非常重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。

（4）所购房产的升值潜力。在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。虽然我们买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素——随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自用房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。

如果买房的目的是为了投资，则要考虑以下因素。

从狭义投资角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货等没有什么区别。理由只有一个，那就是对于它增值的预期。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的应是该房产的未来增值预期有多少。

首先，地理位置是最能带来升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。

其次，房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为房产升值起到推动作用。

再次，房产所属小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。

最后，还要考虑该房产所在地的出租率和租金情况。不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用一个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。

国际专业理财公司的评估方法是用15年租金收益比较购买价格，计算方式主要是以15年为期来比较房产购买价格。

如果该房产年收益×15年=房产购买价，则该房产物有所值；

如果该房产年收益×15年＞房产购买价，该房产尚有升值空间；

如果该房产年收益×15年＜房产购买价，该房产价值已经被高估。

比如一套房子年租金收益为5万元，乘以15等于75万元，大于当时的售价60万元，那么这就是值得投资的；如果年收益为3万元，乘以15等于45万元，小于当时的售价60万元，那么这就是不值得投资的。

值得房产购买者注意的是，以上计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。因此，该方法适用于对房产做出大致的价值参考判断。

总之，不管是自住型或是投资型的购买需求，都应该考虑到房价未来的增值能力，因为大部分人是用毕生的积蓄去购买房产，起码也得保证在较长年头内不跌，才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。